부동산 정보

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※ 기발표 주요 정상화 과제(6.16일 새정부 경제정책방향)

▸ (주택공급 애로요인 해소) 분양가상한제 제도 개편방안 마련(‘22.6월)

▸ (주택공급 구체화) 250만호 이상 주택공급 로드맵 마련(‘22.3/4)

▸ (임대주택 공급) ‘22.6월 이후 입주자 모집 예정인 건설형 공공임대 약 3만호, 매입임대 약 1만호, 전세임대 약 2만호 등을 적기 공급(상시)

 

(1) (주택공급 로드맵) 연도별·지역별 250만호 이상 공급 로드맵 마련

현행  그간 정부 출범 초 임기 전반을 아우르는 종합 공급계획 부재로 수요에 부응하는 효과적인 주택 공급에 한계
개선

 입지·유형·시기별 공급계획과 구체적 실행계획을 정부출범 100일 내 마련 → 공급신뢰 및 시장안정 기반 확보
  ▪ (공급계획 설계) 250만호+α 등 전체 공급 목표를 검토·확정하고, 지역·사업유형·연차별 공급계획 마련

     * 택지, 국공유지 등 사업별 추진여건에 대한 심층분석 결과 및 제도개선의 효과 등을 감안하여 유형별 물량목표 조정·확정

  ▪ (신규모델 마련) 민간의 공급 촉진을 위한 새로운 모델 개발

  ▪ (시범사업지 발굴) 사업 유형별 주요 시범 사업지를 발굴하고, 청년주택 연내 사전청약 등 조기공급 계획 마련

조치
사항

 정책 설계단계부터 민간 전문가와 소통하여 추진과제 발굴, 수요 친화적이고 실행력 높은 공급정책 설계

     * 국토부장관 주재 주택공급혁신委(5.29~)에서 민간 전문가의 창의적인 아이디어 발굴→중앙부처, 지자체, 공급기관으로 구성된 주택공급TF(1차관)에서 구체화

 ▪ 관계기관 협의 등을 거쳐 별도 대외 발표(‘22.7~8월)

 

(2) (청년 주거지원) 생애주기별 맞춤형 주거지원 패키지 마련

현행

 기존 청년 주거지원 정책은 공공임대주택 공급 확대 등 저소득층 주거비 절감에 집중

개선

 청년들의 자산형성과 중산층 성장 지원을 위한 생애주기 맞춤형 청년 주거지원 패키지 마련

  ▪ (청년주택) 50만호 등 구체적 공급계획, 분양가, 지원대상 등 공급모델, 시범 사업지 및 사전청약 추진계획 등 제시

  ▪ (청약) 청년을 위한 중소형 주택 추첨제 도입 방안 등 마련

  ▪ (주거복지) 청년·신혼부부 임대주택 15만호 공급, 주택구입·전세자금 금융지원 강화 등

조치
사항

 공동주택 분양가 규칙 개정*(‘22.7~8월) 및 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용

     * 법제처·국조실과 조기 개정 협의를 통해 최단기간 내 개정

 

(3) (분양가상한제 합리화) 주택공급 촉진 위한 경직적 운영 합리화

현행

 현 분양가상한제가 사업 특성별 비용 등에 대한 경직적 운영으로 주택공급 저해 요인으로 작용한다는 지적 제기

※ 현행 분양가 상한가격 산정 방법 : 분양가를 “택지비+건축비” 이하 가격으로 제한

▸ (택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지) + 택지가산비*

     * 말뚝박기·암석지반·흙막이, 방음시설 설치비, 택지비 기간이자 등

▸ (건축비) 기본형 건축비(물가변동 고려해 6개월마다 조정) + 건축가산비*

     * 철골조· 테라스하우스 등 건축비용, 법정초과 복리시설 , 친환경 주택건설 공사비, 보증수수료 등

개선

 심사기준 합리화 및 심사방식의 투명성 제고

  ▪ (자재가격 상승분 반영) 자재가격 급등 등에 따라 급격한 물가 상승 발생 시, 고분양가 심사가격에 물가상승분을 일부 가산

  ▪ (인근시세 산정기준 개선) 인근시세 산정을 위한 사업장 선정 시 준공 기준을 당초 20년→10년 이내로 변경

  ▪ (심사기준 공개) 분양가격 예측가능성 제고를 위해 비교사업장 선정 시 세부 평가기준 및 배점을 모두 공개

  ▪ (이의신청 신설) 건설사가 심사결과에 이의가 있는 경우 이의신청할 수 있도록 절차 신설

조치
사항

 주거정책심의위원회 심의 개최(‘22.6월말, 잠정), 개정 고시 이후 즉시 적용

     * 법제처·국조실과 조기 개정 협의를 통해 최단기간 내 개정

 

(4) (HUG 고분양가 관리제도 개선) 심사기준 및 절차 등을 합리화・투명화

현행

 현 고분양가 관리제의 경직적 운영, 비합리적 심사기준 및 불투명한 심사방식 등에 대한 개선 필요성 제기

※ 현행 HUG 고분양가 관리제도

▸ (개요) 보증 리스크 관리를 위해 분양가 상승 우려 지역(투기과열지구 등 규제지역, 단 분상제 지역은 제외)에서 분양보증 발급 시 분양가를 심사하는 제도

▸ (심사기준) 입지·사업안정성 등을 평가*하여 대상 사업장과 유사한 비교사업장(분양, 준공 각 1개)의 분양가 및 인근 시세를 고려

     * 평가 항목: 분양가 비교(입지, 사업 안정성, 단지특성) / 인근 시세(사업 안정성, 단지 특성)

 

개선

 심사기준 합리화 및 심사방식의 투명성 제고

  ▪ (자재가격 상승분 반영) 자재가격 급등 등에 따라 급격한 물가 상승 발생 시, 고분양가 심사가격에 물가상승분을 일부 가산

  ▪ (인근시세 산정기준 개선) 인근시세 산정을 위한 사업장 선정 시 준공 기준을 당초 20년→10년 이내로 변경

  ▪ (심사기준 공개) 분양가격 예측가능성 제고를 위해 비교사업장 선정 시 세부 평가기준 및 배점을 모두 공개

  ▪ (이의신청 신설) 건설사가 심사결과에 이의가 있는 경우 이의신청할 수 있도록 절차 신설

조치 사항  주거정책심의위원회 심의 개최(‘22.6월말, 잠정), 개정 고시 이후 즉시 적용

 

(5) (규제지역 재검토) 현 규제지역 일부에 대한 조정 방안을 6월말까지 확정

현행

 22.5월 현재 투기과열지구 49곳, 조정대상지역 112곳이 지정되어 있으며, 대출・세제・청약 등 광범위한 규제 적용 중

구분 투기과열지구 조정대상지역
정량조건 필수

▸ 최근 3개월간 주택가격상승률

   > 물가상승률 현저히 높은곳(1.5배)

▸ 최근 3개월간 주택가격상승률

   > 물가상승률 1.3배

선택

* 1개이상 충족필요

➀ 2개월간 청약경쟁률 5:1 초과

➁ 분양 전월대비 30% 이상 감소

➂ 인허가 전년대비 50% 이상 감소

➃ 주택보급률‧자가보유율 전국     평균 이하 등

➀ 2개월간 청약경쟁률 5:1 초과

➁ 3개월간 분양권 전매거래량
전년 동기 대비 30% 이상 증가

➂ 주택보급률‧자가보유율 전국  평균 이하 등

정성요건 ▸ 지역 주택시장 여건 등 고려 시 주택 투기가 성행 또는 우려 지역 ▸ 주택가격, 청약경쟁률 등 고려 시 주택분양 등 과열 또는 우려 지역

     * 규제지역 지정 시 정량‧정성요건을 동시에 고려‧지정, 지정 당시의 정량‧정성요건이 충족되지 않는 경우 규제지역 해제

 

개선

 주택시장 상황과 시장 전반에 미치는 영향 등을 고려하여 ‘주거정책심의위원회’를 거쳐 일부지역 해제 여부 검토*

  * 최근 주택가격 상승률, 미분양 주택 추이, 청약경쟁률 등을 종합적으로 검토

조치 사항  HUG 내부규정 개정(‘22.6월) 및 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용

 

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